中古戸建てを購入してリフォームを検討している方必見！ポイントは築年数と耐震基準

近年、中古住宅を購入してリフォームする方が増えています。しかし、中古住宅の購入にあたって注意しなければならないのが、建物の耐震性です。特に、日本は地震大国であり、いつ大地震が起こるか分かりません。そのため、中古住宅の耐震性を確認し、必要であればリフォームで耐震性を向上させることが重要です。

この記事では、中古戸建ての購入とリフォームを検討している方に向けて、築年数と耐震基準に焦点を当てて内容を解説します。

この記事を読むことで、中古戸建ての耐震性に関する基本的な知識を習得することができます。

1. はじめに：なぜ築年数と耐震基準が重要なのか？

1-1. 中古戸建て購入＆リフォームの検討段階で知っておくべきこと

中古戸建てを購入してリフォームする場合、建物の状態を把握することが非常に重要です。特に、耐震性は、住む人の安全に関わる最も重要な要素の一つと言えます。

1-2. 築年数と耐震基準が住まいの安全性に大きく関わる理由

建物の築年数は、その建物がどの耐震基準で建てられたかを知る上で、重要な手がかりとなります。耐震基準は、建築基準法によって定められており、時代によって改正されています。そのため、築年数を知ることで、建物の耐震性について一定の目安を知ることができます。

2. 築年数と耐震基準の基礎知識

2-1. 建築年と耐震基準の変遷

日本の耐震基準は、過去の地震災害の教訓を踏まえ、より安全な建物を提供するために、建築基準法によって定められています。

特に木造住宅においては、耐震性の向上が図られました。

1950年：建築基準法制定

この時点では、耐震性に関する具体的な規定はまだ十分ではありませんでした。

1971年：耐震基準の改正

震度5程度の中規模地震に耐えられることを基準とする「旧耐震基準」が導入されました。

1981年：耐震基準の改正

震度6強～7程度の大規模地震に耐えられることを基準とする「新耐震基準」が導入されました。旧耐震基準の建物は、耐震診断や耐震補強が推奨されるようになりました。

2000年：耐震基準の改正（新・新耐震基準）

阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ、より詳細な構造計算や地盤調査が義務化されました。

2-2. 旧耐震基準と新耐震基準の違い

旧耐震基準は、震度5程度の中規模地震に耐えられることを基準としていました。一方、新耐震基準は、震度6強～7程度の大規模地震に耐えられることを基準としています。

新耐震基準になり、想定する震度が大きくなりましたが、阪神・淡路大震災で、それでも耐震性は十分ではないことが判明しました。そのため、2000年に新たに法改正があったのです。

2-3. 2000年基準（新・新耐震基準）とは？

2000年には、建築基準法が改正され、新・新耐震基準が導入されました。これは、1995年の阪神・淡路大震災の教訓を踏まえ、より安全な建物を建てることを目的としています。

新・新耐震基準では、以下の点が強化されました。

• 地盤調査の義務化: 建物が建つ地盤の強度を事前に調査することが義務付けられました。
• 構造計算の厳格化: 建物にかかる力をより詳細に計算し、安全性を確認することが求められるようになりました。
• 木造住宅の耐震性強化: 木造住宅においても、より詳細な構造計算や接合金物の使用などが義務付けられ、耐震性が向上しました。

新・新耐震基準は、2000年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物に適用されます。

耐震性に関しては、この『2000年基準』が現在も適用されています。中古戸建てを選ぶ際のポイントとして覚えておくといいでしょう(^^)/

3. 築年数から見る中古戸建ての耐震性

3-1. 築年数と耐震性の関係性

一般的に、築年数が古いほど旧耐震基準で建てられている可能性が高く、築年数が新しいほど新耐震基準で建てられている可能性が高くなります。しかし、これはあくまで目安であり、例外もあります。

3-2. 旧耐震基準の住宅で注意すべきこと

旧耐震基準の住宅は、耐震性が低い可能性があります。そのため、以下の点に注意する必要があります。

4. 中古戸建ての耐震性を確認する方法

4-1. 建築確認申請書・検査済証の確認

建物の建築確認申請書や検査済証は、建物の建築年や耐震基準を知るための重要な書類です。これらの書類は、建物の所有者に保管されているはずですので、不動産業者に仲介してもらい、確認させてもらいましょう。

• 建築確認申請書: 建物を建てる前に、建築計画が法令に適合しているか確認してもらうための書類です。建築確認申請書には、建物の構造や規模、耐震設計に関する情報が記載されています。
• 検査済証: 建物が完成した後、建築基準法に基づいて検査を行い、合格したことを証明する書類です。検査済証には、建物の完成年月日や検査結果に関する情報が記載されています。

これらの書類を確認することで、建物がいつ、どの耐震基準で建てられたのかを知ることができます。

4-2. 耐震診断の実施

耐震診断とは、専門家（建築士）が建物の耐震性を評価するものです。耐震診断には、図面調査、現地調査、構造計算などがあります。

• 図面調査: 建物の設計図や構造図などを確認し、建物の構造や強度を把握します。
• 現地調査: 実際に建物を訪れ、建物の劣化状況や損傷箇所などを確認します。
• 構造計算: 建物の強度を計算し、地震に対する安全性を評価します。

耐震診断の結果は、耐震診断報告書としてまとめられます。耐震診断報告書には、建物の耐震性に関する評価や、耐震補強が必要な場合の具体的な方法などが記載されています。

耐震診断は、**専門家（建築士）**に依頼して行います。費用は、建物の規模や構造によって異なりますが、数十万円程度が目安となります。

中古戸建ての場合、劣化具合がさまざまなので、実際の建物をしっかり調査することが大切です。

5. リフォームで耐震性を向上させるには

5-1. 耐震補強の種類と費用

耐震補強には、建物の状態や予算に合わせて様々な方法があります。主な種類と費用相場は以下の通りです。

• 基礎補強: 基礎のひび割れ補修や、基礎と建物を緊結する工事などを行います。費用相場は50万円〜200万円程度です。
• 壁の補強: 壁の耐震壁化や、壁の内部に筋交いを入れる工事などを行います。費用相場は100万円〜300万円程度です。
• 柱の補強: 柱の耐震金物による補強や、柱の入れ替えなどを行います。費用相場は50万円〜200万円程度です。
• 屋根の軽量化: 屋根瓦の葺き替えや、屋根材の軽量化などを行います。費用相場は100万円〜300万円程度です。

これらの費用はあくまで目安であり、建物の規模や構造、補強の種類によって大きく異なります。複数のリフォーム会社に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。

耐震補強工事となると、どうしても工事が大がかりになり費用も高額になります。中古戸建てを購入する際は、現行の耐震基準と同じの『2000年基準で建てられた家』を選ぶのもおススメです(^^)/　劣化等がなく建物の状態がいい場合、耐震補強工事をしなくても安全である可能性が高いからです。

5-3. 補助金制度の活用

多くの地方自治体では、耐震リフォームに対する補助金制度を設けています。補助金の対象となる条件や金額は自治体によって異なりますので、お住まいの地域の自治体窓口やホームページで確認しましょう。

補助金制度を活用することで、耐震リフォームの費用負担を軽減することができます。

耐震リフォームは、建物の安全性を高めるだけでなく、住む人の安心にもつながります。ぜひ、専門家にご相談いただき、最適な耐震補強計画を立ててください。

6. まとめ：安心して暮らすために

中古戸建てを購入する際は、築年数と耐震基準を必ず確認し、耐震性に問題がないか確認しましょう。

耐震リフォームすることで耐震性を向上させることができますが、工事が大がかりになり費用も高額になります。購入段階で『耐震性の高い家』を選ぶというのもおススメの方法です(^^)/

この記事の内容が、中古戸建て購入を考えている方のお役に立ちましたら幸いです。

最後までご覧頂きありがとうございます。

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