「中古戸建てはどこから直すべき？」

まずは専門家による「住宅診断（ホームインスペクション）」を受けることを強くおすすめします。屋根、外壁、床下、小屋裏などをプロの目でチェックしてもらい、雨漏りや構造の劣化、シロアリ被害など、目に見えない問題がないかを確認します。その結果を基に、安全性に関わる部分から優先的に手をつけるのが鉄則です。

「予算オーバーしたらどうする？」

多くのリフォームで起こりがちな問題です。対策としては、①工事内容の優先順位を再度見直し、優先度の低いものを削る、②設備のグレードを調整する、③DIYできる部分は自分で行う、といった方法があります。計画段階で「これだけは譲れない」というポイントと、「妥協できる」ポイントを明確にしておくことが大切です。また、予期せぬ事態に備え、総予算の10〜15%程度を予備費として確保しておくと安心です。

「追加工事が発生したら？」

中古住宅のリフォームでは、解体してみて初めて発覚する問題（下地の腐食など）により、追加工事が必要になることがあります。信頼できるリフォーム会社は、そのような可能性を事前に説明し、追加工事が発生した際も、内容と費用についてお客様にきちんと説明し、納得いただいた上で作業を進めます。契約前に、追加工事発生時の対応について確認しておきましょう。

【中古戸建て】100万・300万・500万・1000万でここまでできる！中古住宅の賢いリフォーム術

2025年8月22日 2025年8月22日

yukipro

大阪府豊中市のリフォーム会社『ゆきプロ』リフォームお役立ちコラム：【中古戸建て】100万・300万・500万・1000万でここまでできる！中古住宅の賢いリフォーム術

中古戸建てを購入して、自分好みの住まいにリフォームしたいと考える方が増えています。しかし、多くの方が最初に悩むのが「予算内でどこまでリフォームできるのか？」という点ではないでしょうか。
「100万円だと何ができる？」「500万円あれば間取りも変えられる？」など、具体的なイメージが湧きにくいものです。
この記事では、100万円、300万円、500万円、1000万円という予算別に、実現可能なリフォーム内容から優先順位の付け方、よくある失敗例までを詳しく解説します。中古住宅を賢く、そして理想的にリフォームするためのヒントが満載です。ぜひ、あなたのリフォーム計画にお役立てください。

この記事で得れること

✓ 中古戸建てのリフォーム、予算別でできる事

この記事の内容が少しでも参考になれば幸いです(^^)/

1. 1. リフォーム予算の基本知識
1.1. 1-1. 100万・300万・500万・1000万の目安と含まれる費用（工事費・諸経費の内訳）
1.2. 1-2. 予算決めの優先順位（安全性→機能性→デザイン）
2. 2. 予算別・おすすめ工事項目（サマリー）
2.1. 2-1. 100万円でできること（優先順位付き）
2.2. 2-2. 300万円でできること（優先順位付き）
2.3. 2-3. 500万円でできること（優先順位付き）
2.4. 2-4. 1000万円でできること（優先順位付き）
3. 3. 100万円でここまでできる！（小規模＋即効改善）
3.1. 3-1. 代表的な施工例（クロス張替え、床の部分補修、設備交換の一部）
3.2. 3-2. 期待できる効果（見た目向上・費用対効果）
3.3. 3-3. 注意点・よくある失敗
4. 4. 300万円でここまでできる！（暮らしやすさを格上げ）
4.1. 4-1. 代表的な施工例（キッチン交換、お風呂交換、トイレ交換、洗面台交換、内装一新）
4.2. 4-2. ビフォー・アフターのイメージ
4.3. 4-3. 生活改善のポイント
5. 5. 500万円でここまでできる！（間取り改善＋設備グレードアップ）
5.1. 5-1. 代表的な施工例（間取り変更、小規模増築、水まわり交換、断熱改善、外壁屋根）
5.2. 5-2. 工期の目安と生活への影響
5.3. 5-3. 長期的なメリット（資産価値・光熱費削減）
6. 6. 1000万円でここまでできる！（本格的な全面リフォーム）
6.1. 6-1. 代表的な施工例（ほぼフルリノベーション、耐震補強、外装・屋根・配管交換）
6.2. 6-2. 住み心地・資産価値の変化
6.3. 6-3. 投資対効果を考えるポイント
7. 7. 失敗しないための優先順位の付け方
7.1. 7-1. 安全性（構造・防水・配管）を最優先にする理由
7.2. 7-2. 生活利便（キッチン・水回り）→ 見た目（内装・外装）の順序
7.3. 7-3. 将来の売却を見据えた選択
8. 8. よくある質問（FAQ）
9. 9. まとめ

1. リフォーム予算の基本知識

まず、リフォームの予算を考える上で知っておきたい基本的な知識を押さえましょう。

1-1. 100万・300万・500万・1000万の目安と含まれる費用（工事費・諸経費の内訳）

リフォーム費用は、大きく「工事費」と「諸経費」に分かれます。工事費は材料費や職人さんの人件費など、直接的な工事にかかる費用です。一方、諸経費には現場管理費、設計料、廃材処分費、場合によっては確認申請費用などが含まれます。一般的に、総額のうち工事費が70〜80%、諸経費が20〜30%程度を占めると考えておくとよいでしょう。提示された見積もりがどの範囲まで含んでいるのか、しっかり確認することが大切です。

1-2. 予算決めの優先順位（安全性→機能性→デザイン）

限られた予算を有効に使うためには、優先順位付けが不可欠です。リフォームで後悔しないための基本的な優先順位は以下の通りです。

安全性: 耐震性、雨漏り、シロアリ対策、構造の補強など、建物の寿命と家族の安全に直結する部分。
機能性: 住宅設備の交換（キッチン、浴室、トイレ）、断熱性の向上、家事動線の改善など、日々の暮らしの快適性を高める部分。
デザイン: 内装（クロス、床）、外観、照明など、見た目の美しさや好みを反映させる部分。

まずは安全性を確保し、次に暮らしの不便を解消する機能性を高め、その上でデザイン性を追求するのが賢い進め方です。

2. 予算別・おすすめ工事項目（サマリー）

各予算でどのような工事が可能か、まずは一覧で見てみましょう。

2-1. 100万円でできること（優先順位付き）

トイレや洗面化粧台など、水回り設備の交換（1〜2箇所）
給湯器の交換
内装の刷新（壁紙・床材の張替え）
畳の表替え、襖や障子の張替え

2-2. 300万円でできること（優先順位付き）

システムキッチンの交換
ユニットバスの交換
内装の全面リフレッシュ（壁・床・天井）
窓の交換や内窓設置による断熱リフォーム

2-3. 500万円でできること（優先順位付き）

水回り設備（キッチン、浴室、トイレ、洗面）の一新
間取りの変更を伴うリビングの拡張
外壁・屋根の塗装メンテナンス
断熱材の追加など、断熱性能の向上工事

2-4. 1000万円でできること（優先順位付き）

スケルトンリフォーム（構造躯体以外をほぼ解体して作り直す）
耐震補強工事
外壁・屋根の葺き替えや張替え
間取りの大幅な変更、増築

3. 100万円でここまでできる！（小規模＋即効改善）

100万円のリフォームは、気になる箇所をピンポイントで改善し、住まいの印象を大きく変えることができます。

3-1. 代表的な施工例（クロス張替え、床の部分補修、設備交換の一部）

内装のイメージチェンジ: 6畳2部屋程度の壁紙・天井クロスの張替えと、床（クッションフロアやフローリング）の張替え。
水回りの設備交換: 最新の節水型トイレへの交換や、洗面化粧台の入れ替え。
給湯器の交換: 経年劣化した給湯器を新しい高効率タイプに交換。

ゆきプロの施工事例に、110万円で戸建てのLDKを２部屋に間仕切ったリフォームがあります。興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください(^^)/

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3-2. 期待できる効果（見た目向上・費用対効果）

最大の効果は、少ない費用で住まいの印象が明るく、清潔になることです。特に内装の刷新は、新築のような気分を味わえると満足度の高いリフォームです。また、古い設備を最新のものに交換することで、使い勝手が向上し、光熱費の節約につながることもあります。

3-3. 注意点・よくある失敗

よくある失敗は、見えている部分だけを直した結果、壁を剥がしたら下地が傷んでいた、床をめくったらシロアリ被害があったなど、追加工事が発生して予算をオーバーしてしまうケースです。事前に専門家による住宅診断を受けておくと、隠れた問題点を把握しやすくなります。

4. 300万円でここまでできる！（暮らしやすさを格上げ）

300万円の予算があれば、水回りなど毎日使う場所を重点的にリフォームし、暮らしの質を格段に向上させることが可能です。

4-1. 代表的な施工例（キッチン交換、お風呂交換、トイレ交換、洗面台交換、内装一新）

水回り設備の刷新: 古くなったシステムキッチンを、収納力や清掃性に優れた最新モデルに交換。さらに、ユニットバスを保温性や乾燥機能の高いものに入れ替えることができます。
内装の全面リフレッシュ: LDK＋廊下など、住まいの中心となる空間の壁・床・天井を全面的にリニューアル。

※選ぶ商品のグレードによって、リフォームできる範囲が限られます。

ゆきプロの施工事例に、240万円で戸建ての水まわり３点（風呂、洗面、トイレ）+トイレもう一台の移設リフォームをした事例があります。興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください(^^)/

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4-2. ビフォー・アフターのイメージ

ビフォー: 収納が少なく、作業スペースも狭かった壁付けのキッチン。冬場は寒く、タイルの掃除も大変だった在来工法の浴室。 アフター: 対面式やL型のキッチンになり、家族と会話しながら料理ができるようになったり、家事スペースが広くなったことで家事効率がアップ。高断熱のユニットバスでヒートショックの心配も減り、快適なバスタイムを実現。

ゆきプロの施工事例には、お風呂やキッチンのさまざまなリフォーム事例があります。ご自身のリフォームの参考にしてみてください(^^)/

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4-3. 生活改善のポイント

水回りが新しくなることで日常の家事が効率化し、暮らしやすさが大幅に向上する。
内装を刷新することで室内が明るくなり、心理的な満足度もアップ。
設備が最新になると節水・省エネ効果も得られ、長期的に家計に優しい。

5. 500万円でここまでできる！（間取り改善＋設備グレードアップ）

500万円は、部分的なリフォームから一歩進んで、間取りの変更など、住まいの骨格に手を入れることも視野に入ってくる予算規模です。

5-1. 代表的な施工例（間取り変更、小規模増築、水まわり交換、断熱改善、外壁屋根）

豊中市のリフォーム会社『ゆきプロ』リフォームお役立ちコラム『初心者でもわかる！キッチンリフォームで収納力をアップするポイント』

間取りの変更: 隣接する和室とリビングの壁を撤去して、広々とした一つのLDK空間を創出。
水回りのフルリフォーム: キッチン、浴室、トイレ、洗面台といった主要な水回り設備をすべて一新。
断熱性能の向上: 窓をすべて複層ガラスのサッシに交換し、壁や天井に断熱材を充填する。
外装メンテナンス: 外壁と屋根の塗装を同時に行い、外観を美しく保ちながら防水性能を回復させる。

5-2. 工期の目安と生活への影響

間取り変更や水回りの全面リフォームとなると、工期は1ヶ月〜2ヶ月程度かかることが一般的です。工事中は大きな音や埃が発生するため、住みながらの工事は難しい場合が多く、仮住まいが必要になる可能性も考慮しておきましょう。

5-3. 長期的なメリット（資産価値・光熱費削減）

間取りを現代のライフスタイルに合わせたり、断熱性能を高めたりするリフォームは、日々の快適性を向上させるだけでなく、住宅の資産価値維持にも繋がります。特に断熱リフォームは、冷暖房効率が劇的に改善され、月々の光熱費削減という形で長期的な恩恵をもたらします。

6. 1000万円でここまでできる！（本格的な全面リフォーム）

1000万円クラスの予算になると、中古住宅を新築同様、あるいはそれ以上に生まれ変わらせる「リノベーション」が可能になります。

6-1. 代表的な施工例（ほぼフルリノベーション、耐震補強、外装・屋根・配管交換）

フルリノベーション: 内装や設備をすべて解体して間取り変えたり、ハイグレードな設備機器を設置できたりします。デザイン性の高い空間を実現。
性能向上リフォーム: 現行の耐震基準に適合させるための耐震補強工事や、給排水管、ガス管といったインフラの全面的な更新。
外装の一新: 外壁をサイディングに張り替え、屋根を軽量な金属屋根に葺き替えるなど、耐久性とデザイン性を両立。

注意点

2025年4月から建築基準法の法改正があり、大規模なリノベーションの場合、建築確認申請が必要になるケースがあります。主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段）の半分以上を工事する場合は注意が必要です。法改正について詳しく知りたい方は下の記事をご欄ください。

6-2. 住み心地・資産価値の変化

間取りの自由度が高まることで、理想のライフスタイルを実現できます。また、耐震性や断熱性といった住宅の基本性能が飛躍的に向上するため、安心・快適に暮らせるだけでなく、不動産としての資産価値も大きく向上します。

6-3. 投資対効果を考えるポイント

大規模リフォームは大きな投資です。単に「新しくする」だけでなく、将来の家族構成の変化を見越した可変性のある間取りにする、省エネ性能の高い設備を導入してランニングコストを抑えるなど、長期的な視点で投資対効果を考えることが重要です。

7. 失敗しないための優先順位の付け方

リフォームで後悔しないためには、正しい優先順位で計画を進めることが何よりも大切です。

7-1. 安全性（構造・防水・配管）を最優先にする理由

見た目がどんなにきれいになっても、雨漏りがしたり、地震で倒壊したりしては意味がありません。特に中古住宅は、目に見えない構造部分や配管が劣化している可能性があります。まずは建物の健康状態を診断し、安全性に関わる部分の補修・補強を最優先に考えましょう。

7-2. 生活利便（キッチン・水回り）→ 見た目（内装・外装）の順序

安全性が確保できたら、次は毎日の生活の不便を解消するリフォームです。使いにくいキッチン、寒いお風呂など、日々のストレスの原因となっている箇所から手をつけることで、リフォームの満足度は大きく高まります。その上で、好みの壁紙やおしゃれな照明など、デザイン性を高めるリフォームを検討するのがおすすめです。

7-3. 将来の売却を見据えた選択

将来的に家を売却する可能性がある場合は、あまりに個人的な趣味に偏ったデザインや間取りは避けた方が無難です。多くの人が使いやすいと感じるような、普遍的で質の高い設備や間取りを選ぶことで、資産価値が維持しやすくなります。

8. よくある質問（FAQ）

「中古戸建てはどこから直すべき？」: まずは専門家による「住宅診断（ホームインスペクション）」を受けることを強くおすすめします。屋根、外壁、床下、小屋裏などをプロの目でチェックしてもらい、雨漏りや構造の劣化、シロアリ被害など、目に見えない問題がないかを確認します。その結果を基に、安全性に関わる部分から優先的に手をつけるのが鉄則です。

「予算オーバーしたらどうする？」: 多くのリフォームで起こりがちな問題です。対策としては、①工事内容の優先順位を再度見直し、優先度の低いものを削る、②設備のグレードを調整する、③DIYできる部分は自分で行う、といった方法があります。計画段階で「これだけは譲れない」というポイントと、「妥協できる」ポイントを明確にしておくことが大切です。また、予期せぬ事態に備え、総予算の10〜15%程度を予備費として確保しておくと安心です。

「追加工事が発生したら？」: 中古住宅のリフォームでは、解体してみて初めて発覚する問題（下地の腐食など）により、追加工事が必要になることがあります。信頼できるリフォーム会社は、そのような可能性を事前に説明し、追加工事が発生した際も、内容と費用についてお客様にきちんと説明し、納得いただいた上で作業を進めます。契約前に、追加工事発生時の対応について確認しておきましょう。