リノベ前の必須準備リスト — 優先順位の決め方と予算配分のコツ

「中古マンションを購入して、自分たち好みにフルリノベーションしたい！」 そんな夢を抱いて大阪での新生活を計画する時、一番最初にぶつかる壁は何でしょうか？

それは、**「何から手をつけたらいいのか分からない」「予算内でやりたいことが全部できるのか不安」**という悩みです。

リノベーションは、人生でそう何度も経験することのない大きなプロジェクトです。期待が大きい分、失敗したくないというプレッシャーも相当なものでしょう。実は、リノベーションの成功と失敗を分けるのは、工事の技術やデザインセンス以前に、「着工前の準備」の質にあることをご存知でしょうか？

私たち「ゆきプロ」は、これまで数多くの大阪のマンションリノベーションを手掛けてきましたが、トラブルが起きるケースのほとんどは、事前の「優先順位」と「予算配分」の計画不足が原因です。

この記事では、プロの視点から**「リノベ前に絶対にやっておくべき準備」**をステップごとに解説します。これを読めば、曖昧だった計画が明確なロードマップへと変わり、理想の住まいづくりへの第一歩を自信を持って踏み出せるはずです。

1. なぜ「リノベ前の準備」で成功の8割が決まるのか

リノベーション業界には「段取り八分（だんどりはちぶ）」という言葉があります。仕事の成果の8割は準備段階で決まるという意味ですが、これはお客様にとっても全く同じことが言えます。

1-1. リノベーションの失敗事例に見る「準備不足」の共通点

準備不足でスタートしてしまったリノベーションには、典型的ないくつかの失敗パターンがあります。

• 予算オーバーの泥沼化：「あれもこれも」と要望を積み上げた結果、見積もりが予算の1.5倍に。そこから減額調整（プランの削ぎ落とし）に時間を取られ、結局「妥協だらけの家」になってしまったケース。
• 「入るはずだった」が入らない：お気に入りの大型冷蔵庫や海外製の洗濯機を購入したのに、搬入経路や設置スペース、あるいは配管の位置関係で設置不可となり、泣く泣く手放すことになったケース。
• 完成後の「こんなはずじゃなかった」：図面だけで話を進め、現場での「光の入り方」や「風通し」の確認を怠ったため、デザインは良いけれど冬は寒くて暗いリビングになってしまったケース。

これらは全て、初期段階での**「現状把握」と「優先順位付け」**が甘かったことに起因します。逆に言えば、最初にしっかりと地図を描いておけば、こうしたトラブルは防げるのです。

1-2. 理想のゴールから逆算する「リノベロードマップ」の全体像

リノベーションは短距離走ではなく、長距離マラソンです。まずはゴールまでの道のりを把握しましょう。

1. 準備フェーズ（1〜2ヶ月）： 情報収集、資金計画、物件探し、要望整理
2. 設計フェーズ（2〜3ヶ月）： パートナー選定、現地調査、プランニング、見積もり調整
3. 契約・発注（1ヶ月）： 工事請負契約、資材発注、ローン本審査
4. 工事フェーズ（2〜3ヶ月）： 解体、施工、中間検査
5. 引渡し・入居： 完了検査、引越し

多くの人が「2. 設計フェーズ」から本気になりがちですが、最も重要なのは**「1. 準備フェーズ」**です。ここで「どんな暮らしがしたいか」の軸を固めておくことで、その後のブレを防ぎ、工期の短縮にもつながります。

1-3. 家族会議の重要性 — 夫婦・家族間の意識のズレを解消する

意外と多いのが、リノベーションの打ち合わせ中に夫婦喧嘩が始まってしまうパターンです。

「俺は広い書斎が欲しい」「私は家事動線を優先したい」……。お互いの「当たり前」が違っていることはよくあります。

施工会社に相談に行く前に、必ず**「家族会議」を開いてください。 重要なのは、要望を戦わせることではなく、「なぜそれが欲しいのか」という背景（価値観）を共有すること**です。

• 夫：「書斎が欲しい」 → 背景： 在宅勤務でWeb会議が多く、音を気にせず集中したいから。
• 妻：「対面キッチンがいい」 → 背景： 子供が遊んでいる様子を見守りながら料理したいから。

このように背景を共有できれば、「完全個室の書斎でなくても、防音しっかりめのワークブースがあればいい」「キッチンは対面でなくても、ガラス窓で見通しが良ければいい」といった代替案が生まれやすくなります。

2. STEP1：現状の不満と理想の暮らしを「言語化」する

準備の第一歩は、頭の中にあるモヤモヤとしたイメージを言葉にすることです。「おしゃれにしたい」だけでは、プロは提案できません。

2-1. 「なんとなくおしゃれに」は危険！現在の住まいの不満リストアップ

まずは、今の住まい（賃貸や旧居）に対する**「不満」**を徹底的に書き出してみましょう。不満の裏側にこそ、本当の要望が隠れています。

【不満リストの例】

• 玄関に靴が溢れかえっていてストレス（→大容量のシューズクロークが必要）
• 冬の朝、洗面所が寒すぎて辛い（→断熱対策、ヒートショック対策が必須）
• 洗濯物を干す場所がなくてリビングが散らかる（→室内干しユニットやランドリールームが必要）
• 料理中に孤独感がある（→家族と会話できるキッチン配置）
• コンセントが足りずタコ足配線だらけ（→配線計画の見直し）

これらを「物理的な不満（狭い・寒い）」と「心理的な不満（落ち着かない・寂しい）」に分けてリストアップすると、より具体的になります。

2-2. 5年後・10年後のライフステージをシミュレーションする

リノベーションは「今の暮らし」だけでなく、「未来の暮らし」にも対応できる必要があります。大阪のマンションにどれくらいの期間住む予定でしょうか？

• 5年後： 子供が小学生に。リビング学習のスペースが必要？
• 10年後： 子供が中学生・高校生に。個室が必要になる？
• 20年後： 子供が独立。夫婦二人の趣味のスペースを広げる？
• 老後： 車椅子や手すりが必要になるかも？

例えば、「今は子供が小さいから広い1LDKがいいけれど、将来は個室を作れるようにしたい」という要望があれば、**「将来壁を立てやすい位置に下地を入れておく」「ドアの位置だけ先に確保しておく」**といった先行投資が可能になります。

2-3. デザインの好みを集める「ビジュアルマップ」の作り方

言葉だけで「カフェ風」「モダン」と言っても、人によってイメージする映像は異なります。

InstagramやPinterest、雑誌などを活用して、好みの写真を集めましょう。

【ポイント】

写真は「リビング」「キッチン」「洗面所」などの場所ごとにフォルダ分けし、**「この写真のどこが好きなのか」**を一言メモしておくとベストです。

• 「この写真の床の色味が好き」
• 「この写真の照明の雰囲気が好き」
• 「この写真の棚の形は嫌い」

「嫌いなイメージ」を共有することも、提案のミスマッチを防ぐ上で非常に有効です。

2-4. 持ち込む家具・家電リストの作成と採寸

意外と忘れがちなのが、新居に持っていく家具や家電のサイズ確認です。

特にマンションリノベでは、梁（はり）や柱の影響で、思った場所に家具が置けないことが多々あります。

以下の項目を測定し、リスト化しておきましょう。

1. 冷蔵庫： 幅・奥行き・高さ（放熱スペース含む）、扉の開く向き（右開き・左開き・観音開き）
2. 洗濯機： 防水パンのサイズ、蛇口の高さとの兼ね合い
3. ベッド： マットレスのサイズ（特にクイーンやキングサイズは搬入経路も要注意）
4. ソファ・ダイニングテーブル： サイズだけでなく、エレベーターに乗るかどうかも確認

3. STEP2：後悔しないための「優先順位」の決め方

やりたいことを全て詰め込めば、当然予算はオーバーします。ここで必要なのが「仕分け」です。

3-1. 要望を3つのランクに分ける「松・竹・梅」仕分け術

書き出した要望リストを、以下の3段階にランク付けします。

例えば、「断熱改修」は【松】、「無垢フローリング」は【竹】、「壁掛けテレビ」は【梅】、といった具合です。このランク付けが明確であれば、減額調整の際もスムーズに決断できます。

3-2. 「性能（断熱・配管）」vs「意匠（内装・設備）」どちらを優先すべき？

予算が厳しい時、多くの人は「目に見える部分（キッチンや壁紙）」にお金をかけ、「目に見えない部分（断熱材や配管）」を削ろうとします。しかし、プロとして言わせていただくと、**優先すべきは圧倒的に「性能（目に見えない部分）」**です。

• 配管： 築20年以上のマンションなら、給排水管の更新は必須です。リノベ後に水漏れが起きれば、せっかくの新しい床を剥がすことになります。
• 断熱・遮音： キッチンは後からでも交換できますが、壁の中の断熱材や床下の遮音材を入れるには、スケルトン（骨組み）状態に戻す必要があります。

長く快適に住むためには、「後から変えられない部分」にお金をかけ、「後から変えられる部分」でコスト調整をするのが鉄則です。

3-3. 間取り変更の優先度 — 個室の数か、LDKの広さか

昨今のトレンドは「LDKを広く取る」ことですが、テレワークの普及により「個室」の需要も戻ってきています。

ここでの判断基準は**「可変性」**です。

例えば、LDKの一角に引き戸で仕切れるスペースを作っておけば、普段は開け放して広いリビングとして使い、来客時や仕事中は閉めて個室として使うことができます。

「完全な壁」で区切るか、「建具（ドア）」で区切るかによって、空間の柔軟性は大きく変わります。

3-4. プロに相談する際の「優先順位シート」の活用法

相談会に行く際は、これらをまとめた「優先順位シート」を持参しましょう。

「なぜそれを優先順位1位にしたのか」という理由が書かれていると、私たちは「それなら、こちらの方法のほうが安く実現できますよ」といったプロならではの代案が出しやすくなります。

4. STEP3：予算オーバーを防ぐ「予算配分」の黄金比率

「リノベ費用」と聞いてイメージするのは工事費だけかもしれませんが、実際にはそれ以外にも多くのお金がかかります。

4-1. マンションリノベにかかる費用の全体像（工事費以外のお金）

総予算の中で、工事費に使えるのは約7〜8割と考えておくのが無難です。

【リノベーションにかかる費用の内訳】

1. 工事請負金額： 解体、施工、設備機器代、廃材処分費など
2. 設計・デザイン料： 設計事務所に依頼する場合（施工会社の場合は工事費に含まれることも）
3. 諸経費： 申請手数料、現場管理費など
4. 家具・家電・カーテン・照明購入費： 意外と大きな出費になります
5. 仮住まい・引越し費用： 工事期間中の家賃と引越し代（往復）
6. 仲介手数料・登記費用： 物件購入からの場合

「工事費で予算を使い切ってしまい、新しいソファが買えない…」とならないよう、家具代などは別枠で確保しておきましょう。

4-2. 理想的な予算配分率 — 予備費は必ず「1割」確保する

リノベーション、特に中古マンションの解体工事では、**「開けてみて初めてわかる想定外」**がつきものです。

• 解体したら、配管がボロボロで交換が必要だった
• 壁を剥がしたら、予想外の段差が出てきた
• 下地が腐食していて補強が必要になった

こうした事態に対応できるよう、**総予算の5%〜10%は「予備費」として手元に残しておいてください。**予備費を使わずに済めば、最後に家具やグレードアップに使えば良いだけです。ギリギリの予算組みは、トラブルの元です。

4-3. 予算調整（コストダウン）が必要な時の「削り方」のコツ

見積もりが予算オーバーした時、やってはいけないのが「業者に無理な値引きを迫る」ことです。品質低下や手抜き工事のリスクが高まります。

正しいコストダウン（VE：バリューエンジニアリング）の方法は以下の通りです。

1. 設備のグレードを下げる： ハイグレードキッチンを標準仕様にするだけで数十万円下がります。
2. 扉や壁を減らす： 建具（ドア）は意外と高価です。収納の扉をなくしてオープン収納（ロールスクリーン対応）にする。
3. 素材を変える： 全面タイル張りをやめて、一部だけアクセントクロスにする。
4. 施主支給・DIYを取り入れる： タオル掛けやペーパーホルダーなど、小物は自分でネット購入して取り付けてもらう（※対応可否は会社によります）。

4-4. ローン計画と補助金の活用検討

リノベーション費用は、現金で支払うか、リフォームローンを利用するか、住宅ローンに組み込む（一体型ローン）かによって、総支払額が大きく変わります。

また、2026年もリフォームに対する大型補助金が継続されています。これらを活用しない手はありません。

5. STEP4：物件構造と管理規約の「事前確認」チェックリスト

「お金」と「やりたいこと」が決まっても、マンションの「構造」や「ルール」で実現できないことがあります。物件購入前や契約前に必ず確認すべきポイントです。

5-1. 壊せる壁と壊せない壁 — 「ラーメン構造」と「壁式構造」

間取り変更の自由度は、マンションの構造で決まります。

• ラーメン構造（柱と梁で支える）： 室内の壁の多くは壊せるため、間取り変更の自由度が高い。
• 壁式構造（壁で支える）： コンクリートの厚い壁（耐力壁）は壊せないため、間取り変更に制限がある。低層マンションに多い。

図面の壁が分厚く描かれている場合、それは壊せない壁かもしれません。

5-2. 水回りの移動はどこまで可能？ パイプスペース（PS）と床下

「キッチンを壁付けから対面アイランドにしたい」という要望は多いですが、排水管の勾配（傾き）が取れないと実現できません。

マンションの床下空間（スラブとフローリングの間）が狭いと、配管を通すスペースがなく、水回りの移動が制限されたり、床を一段上げる必要が出てきたりします。

5-3. 管理規約の確認 — フローリング遮音等級と工事可能時間

マンションごとのルールブック「管理規約」も要チェックです。

• 遮音等級（L値）： 多くのマンションでは、階下への騒音防止のため「L-45以上」などの遮音性能を持つフローリングの使用が義務付けられています。これによって選べる床材が限られることがあります。
• 工事可能時期： 「土日祝の工事は禁止」「お盆・年末年始は不可」などの規定があると、工期が伸びる可能性があります。

5-4. 窓・サッシ・玄関ドアの交換不可ルール（共用部について）

基本的に、マンションの**「窓サッシ」「玄関ドアの外側」「バルコニー」は共用部分であり、個人の判断で交換や塗装をすることはできません。 「窓が古くて寒い」という場合は、サッシを交換するのではなく、内側にもう一つ窓をつける「内窓（インナーサッシ）」**で対応するのが一般的です。

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6. STEP5：パートナー（施工会社）選びとスムーズな進行準備

準備の最終段階は、これらの希望を実現してくれるパートナー選びです。

6-1. 「ワンストップリノベ」か「分離発注」か — 自分に合う依頼先

依頼先には大きく分けて2つのパターンがあります。

1. 分離発注： 不動産屋で物件を買い、設計事務所に設計を頼み、工務店に工事を頼む。
   • メリット：こだわりの設計ができる。
   • デメリット：窓口が複数で手間がかかる。ローン手続きが複雑。責任の所在が曖昧になりがち。
2. ワンストップリノベ（推奨）： 物件探しから設計・施工・ローンまで一社で完結。
   • メリット：窓口が一つでスムーズ。「この物件なら希望のリノベができるか」を即座に判断してもらえる。総予算の管理がしやすい。

6-2. 現場調査（現調）を依頼する前に準備しておく資料一式

いざ見積もりを依頼する（現地調査に来てもらう）際には、以下の資料を用意しておくとスムーズです。

• 間取り図（販売図面だけでなく、寸法入りの図面があればベスト）
• 管理規約（特にリフォーム細則の部分）
• STEP1で作った「不満リスト」「ビジュアルマップ」
• STEP2で作った「優先順位シート」

これらがあるだけで、初回の提案精度が劇的に上がります。

6-3. 見積もり依頼時の「伝え方」で提案の質が変わる

見積もりを依頼する際は、**「予算の上限（MAX）」と「希望予算」**を正直に伝えましょう。

「安く見られたいから」と極端に低い予算を伝えると、本来できたはずの提案（断熱強化など）が最初から除外されてしまう可能性があります。

「総予算は1000万円が限界ですが、できれば800万円くらいで収めたいです」と幅を持たせて伝えるのがコツです。

7. 【保存版】リノベ前の必須準備・最終チェックシート

最後に、ここまで解説した内容をチェックリストにまとめました。スクリーンショットを撮るか、印刷してご活用ください。

7-2. 大阪でのマンションリノベなら「ゆきプロ」へ相談を

このチェックリストが埋まれば、あなたのリノベーション準備は完璧です。あとは、その想いを受け止めてくれる信頼できるパートナーを見つけるだけです。

大阪府でのリノベーションなら、ぜひ私たち「ゆきプロ」にご相談ください。

マンションリフォーム、リノベーションの実績も豊富にあります。施工からアフターメンテナンスまで、お客様の「理想の暮らし」に伴走いたします。

8. まとめ：準備の深さがリノベーションの満足度を決める

リノベーションの準備は、手間も時間もかかります。「早く工事を始めてほしい！」と焦る気持ちになるかもしれません。

しかし、ここでじっくりと**「暮らしの棚卸し」**をした時間は、決して無駄にはなりません。むしろ、住み始めてからの満足度を大きく左右する貴重な時間となります。

まずは一人で悩まず、プロの意見を聞いてみることから始めてみませんか？

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現在、ゆきプロでは「リフォーム・リノベ無料相談」を承っております。

「うちの予算でどこまでできる？」「この物件、リノベ向き？」など、素朴な疑問にお答えします。お気軽にお問い合わせください。

最後までご覧頂きありがとうございます。

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