【豊中市・実例16件】築20年・30年・40年、うちは何から直すべき？｜現場で実際に傷んでいた場所と、直す順番

「そろそろリフォームしたほうがいいのは分かっている。でも、何から手をつければいいのか分からない」——豊中市で水まわりリフォームを手がける弊社に、いちばん多く寄せられるご相談です。

インターネットで調べると「築20年が目安」「築30年で全面改装」といった年数の話は出てきます。ただ、実際の現場を見ていると、同じ築30年でも、まだ何も急がなくていい家と、あと数年で床下まで傷む家があります。年数だけでは判断できないのです。

この記事では、弊社が豊中市とその周辺で実際に施工した事例をもとに、築年数ごとに現場で何が起きていたのか、そして「まだ大丈夫」と「もう待てない」をどこで見分けるのかを、費用・工期の実額16件とあわせてご説明します。カタログの一般論ではなく、解体して実際に見えたものだけを書いています。

1. 結論：直す順番は「水が関わるところ」から。決め手は築年数より「サインが出ているか」

先に結論をお伝えします。直す順番は、①水が関わるところ（給湯器・浴室・トイレ・洗面・キッチン）→ ②雨が関わるところ（屋根・外壁）→ ③見た目や快適性（内装・間取り・断熱）の順です。そして着手の判断は、築年数ではなく「その部位にサインが出ているかどうか」で決めます。

1-1. なぜ水まわりが先なのか

水と湿気は、放置した年数のぶんだけ被害の範囲が広がるからです。壁紙の汚れは何年放っておいても壁紙のままですが、床の水はねは下地へ、配管の小さな漏れは土台や階下へと、確実に広がっていきます。

費用の観点でも同じです。設備だけを入れ替えれば済む段階なら、機種のグレードで金額を調整できます。ところが下地や配管まで傷みが進むと、「直すかどうか」も「どこまで触るか」も選べなくなります。後半の実額表で、この違いがはっきり出ています。

1-2. 豊中市は築20〜35年の住宅が中心。だから今、判断が必要な家が多い

蛍池・岡町・庄内・服部・曽根といった阪急沿線のエリアには、築20〜35年の戸建てと分譲マンションが数多くあります。ちょうど、設備の寿命が一巡し、二巡目に入るかどうかという時期です。

豊中市のマンションにはもうひとつ特徴があります。床下が浅く、排水管の勾配を確保できる範囲が限られるため、水まわりの位置を大きく動かす工事に制約が出やすいことです。逆にいえば、位置を動かさずに済む段階で手を入れられれば、工事は驚くほどコンパクトに収まります。ここでも「早く気づけるかどうか」が効いてきます。

2. 築年数別に、弊社の現場で実際に起きていたこと

ここからは一般論ではなく、弊社が実際に伺った現場で何が起きていたかをご紹介します。

2-1. 築10〜20年｜先に寿命が来るのは「設備」

この時期にまず限界が来るのは、建物そのものではなく機械としての設備です。

• 給湯器：約10年。各メーカーが「設計標準使用期間」として10年を設定しています。10年を超えると部品の保有期間も終わっていることが多く、修理しようにも部品がないという事態が起きます。
• 換気扇：10〜15年。羽根に埃が固着すると風量は大きく落ち、モーターが弱っていれば回っていても排気できていません。「性能が落ちた状態」を普通だと思い込んでいるだけ、ということが実際にあります。
• コーキング（シーリング）。浴室の継ぎ目や外壁の目地は、この時期に切れはじめます。

豊中市の戸建てで2階に設置された給湯器を交換した現場では、本体はまだ動いていたものの、配管カバーが割れて中の配管がむき出しになっていました。むき出しの配管は紫外線と雨風で保温材が痩せ、熱が逃げてガス代に響き、冬場の凍結リスクも上がります。弊社は本体だけでなく配管も施工し直しました。給湯器の交換は、配管まわりを一緒に整えられる唯一のタイミングです。

なお給湯器の故障は、水温が下がって負荷が最も高くなる冬（12〜2月）に集中します。そして同じ理由で、冬は交換依頼も殺到し、納期も職人のスケジュールも一年でいちばん詰まります。冬に困らないために、秋のうちに替える。これが最もストレスの少ない進め方です。

2-2. 築20〜30年｜傷みが「表面」に出てくる

設備が二巡目に入り、同時に床材・屋根材・浴室の防水といった「表面」にサインが出はじめる時期です。

豊中市の戸建てで水漏れのあったトイレを交換した現場では、元の床が木質フローリングで、床面の一部がめくれてきていました。トイレの床は水はね・尿はね・湿気が長年かかるため、木質フローリングだと表面から傷み、下地まで劣化します。このとき便器だけを新しくしても、ニオイの原因は床材と目地に染み込んだ汚れのほうに残ります。そのため床を水に強いクッションフロアへ貼り替えました。

浴室では、豊中市の戸建てのユニットバス交換のきっかけが、浴槽アダプター部分からの水漏れと、経年で切れていたコーキングでした。壊れて使えなくなる前に、必ず表面に前触れが出ます。

屋根も同じです。豊中市の戸建てで屋根のカバー工事を行った現場では、既存のカラーベストが一部浮いて、強い風で今にも飛びそうな状態でした。屋根表面もツルツルになっており、これは防水の役割を果たしていた塗膜が失われて素地がむき出しになったサインです。あわせて棟の板金も飛びそうになっていました。現地調査で屋根に上がって確認したところ、他の部分も経年劣化が進んでいました。
※屋根・外壁工事は、弊社の信頼できる協力職人と連携して対応しています。

給湯器の配管カバーの割れ、トイレの床のめくれ、浴室のコーキング切れ、屋根表面のツルツル。部位はバラバラですが、すべて「本体が壊れる前に表面へ出るサイン」です。この段階で気づけるかどうかが、次の10年を大きく分けます。

2-3. 築30年以上｜主役が「配管」と「下地」に移る

この時期になると、目に見えない部分が本題になります。そしてこれらは、解体してみるまで正確には分かりません。弊社の現場でも、実際に3件で解体後に想定外が見つかっています。

• 豊中市のマンション・洗面所：もともとはお風呂のリフォームをご予定されていたお客様でしたが、ヒアリングを進める中で水漏れが起きていることが分かり、床下の給排水・給湯配管の新設と洗面所リフォームをあわせて実施しました。
• 豊中市の戸建て・水まわり3点：解体後に既存配管からの水漏れが判明し、洗面所の床材が腐食していました。急遽、部分的に床を組み直す工事を追加しています。お客様も気づいていらっしゃいませんでした。
• 豊中市のマンション・全面改装：給湯配管からの漏水という切実なお悩みを抱えておられました。

ここで大事なのは、洗面台の撤去は、床下の給排水・給湯配管を確認できる数少ない機会だということです。このときに劣化を見つけられれば床を壊さずに交換まで進められますが、見送れば数年後に水漏れが起きて、新しい洗面台をもう一度外すことになります。「設備を入れ替えるだけで終わらせない」理由がここにあります。

3. 「まだ大丈夫」と「もう待てない」の見分け方

ご自身で確認できる範囲をまとめました。費用は一切かかりません。右列に当てはまるものがあれば、その部位が最優先です。

なお、この確認を毎年の習慣にしておきたい方は、部位ごとの点検時期をまとめた10年後も美しく保つメンテナンス計画（豊中市の住宅向け年次点検チェックリスト）もあわせてご覧ください。本記事が「今、どこから直すか」の優先順位であるのに対し、あちらは「これから何を、いつ見るか」の計画表です。

なお換気については、工事より先に試していただきたい費用0円の確認があります。空気は「出る分だけ入ってこないと出ていけない」ため、給気口が閉じたまま・ドア下の隙間が荷物やマットで塞がっていると、換気扇を回してもほとんど空気が動きません。判断の目安は「換気扇を回すとドアが妙に重い／開けたときにシュッと音がする」。まず給気口を開けてみてください。これはキッチン・洗面所・トイレのすべてに共通します。

4. どこまで傷んでいたかで並べた、実額16件

弊社が実際に施工し、費用・工期がともに確定している16件を、「どこまで触ることになったか」の順に並べ替えました。すべて実際の請負金額で、11件が豊中市の現場です。

4-1. 設備だけを入れ替えて終わった工事（6件）

4-2. 内装・床・造作まで触った工事（7件）

4-3. 配管・下地・間取りまで踏み込んだ工事（3件）

4-4. この16件から言えること

まず断っておきたいのは、「触る範囲が小さいほど安い」という単純な話ではないということです。設備だけを入れ替えた4-1でも16万円から116万円まであり、内装まで触った4-2でも32万円から130万円まで幅があります。費用を決めているのは①設備のグレード ②オプションや内装をどこまで触るか ③配管・下地に手を入れるか、の3つで、工期や範囲だけでは決まりません。この点はリフォームの見積りはなぜ会社によって違うのか（実例16件）で詳しくご説明しています。

そのうえで、この並び順からはっきり読み取れることがひとつあります。4-1と4-2には16万円という選択肢がありますが、4-3には存在しません。配管や下地まで進んでしまった段階では、最低ラインが240万円になっています。

つまり——早い段階なら「機種のグレードを下げて金額を調整する」という選択ができます。進んでしまうと、調整できるのは中身ではなく“やる範囲”だけになり、その範囲は建物の状態が決めてしまいます。これが「サインが出たら動く」ことの、いちばん実利的な理由です。

5. まとめてやるか、分けてやるか

優先順位が見えてくると、次に迷うのが「一度にやるか、何回かに分けるか」です。判断軸は3つあります。

• 重複する工程があるか。解体・養生・搬入・産廃処分・職人の出入りは、工事ごとに毎回発生します。近い場所をまとめれば、この重複が減ります。豊中市の賃貸マンションでは、お風呂とトイレを同時に施工して1日・67万円で完了しました。
• 生活が止まる期間をどう扱うか。分ければ1回あたりは短くなりますが、回数は増えます。まとめれば1回で済みますが、その期間は長くなります。水まわり3点＋トイレ2ヶ所をまとめて施工した豊中市の戸建ては、10日・240万円でした。
• 段取りにかかる時間。マンションは管理組合への工事申請に2〜4週間、設備の納期は発注から2〜6週間（人気カラー・特注サイズは4〜6週間）かかります。この待ち時間は工事を分けても短くならないため、回数が増えるほど段取りの負担は積み上がります。

弊社のスタンスは、「まとめられるものはまとめ、急がないものは無理に足さない」です。トイレの内装に劣化がなければ便器の交換だけで終わらせる提案もしますし、実際にそれが16万円という弊社の最安実績になっています。リフォーム＝全部やり直し、ではありません。

6. 費用の目安と、補助金の考え方

豊中市周辺での一般的な費用の目安は次のとおりです。

• トイレ交換 15〜40万円／洗面台交換 20〜50万円
• ユニットバス交換 80〜150万円／システムキッチン交換 70〜180万円
• 水まわり4点まとめて 200〜400万円

※建物の状態・設備のグレード・触る範囲で変動します。正確な金額は無料お見積りにてご確認ください。なお、お風呂・キッチン・洗面・トイレの4つについては、弊社は精密見積りシミュレーションで、内訳が見える形の金額をお出ししています。

補助金については、順番を知っておくと判断がぶれません。みらいエコ住宅2026事業には「要件化工事を行う部屋（トリガールーム）」という考え方があり、この部屋は建築基準法上の“居室”である必要があります。浴室・脱衣室・洗面所・トイレは居室に当たらないため、水まわりの設備を入れ替えるだけでは補助の要件を満たせません。リビングや寝室などの居室側で要件を満たしたうえで、水まわりの工事を補助額として積み上げていく流れになります。

弊社はみらいエコ住宅2026事業の登録事業者です。これらの補助金は消費者が直接申請できず、登録事業者しか申請できないため、この2事業については対象工事の判定から交付申請の代行まで弊社で対応できます。登録の有無は各事業の公式サイトの事業者検索で誰でも確認できますので、口頭の説明だけで判断せず、ご自身でも検索してみてください。制度の細かい要件は水まわりリフォームだけでは補助金は使えない｜トリガールーム条件と上限額で解説しています。

7. よくあるご質問

まとめ

「うちは何から直すべきか」への答えは、水が関わるところから。ただし着手のタイミングは築年数ではなく、サインが出ているかで決める——これに尽きます。

弊社の現場で見てきたのは、給湯器の配管カバーの割れ、トイレの床のめくれ、浴室のコーキング切れ、屋根表面のツルツルといった、本体が壊れる前に必ず表面へ出る前触れでした。この段階なら、設備のグレードで金額を調整できます。配管や下地まで進むと、その調整幅がなくなります。

まずは3章のチェック項目を、ご自宅で確認してみてください。当てはまるものが1つもなければ、今年は動かなくて大丈夫です。豊中市の築20〜35年のお住まいで「これは当てはまるかもしれない」と思われた箇所があれば、お気軽にご相談ください。

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